여의도 용산 재개발, 서부티엔디로 투자한다

서울지역 아파트 시세가 치솟고 있다. 2013년 제곱미터당 494만원이던 평균 아파트의 시세가 2014년 505만원, 2015년 536만원, 2018년 약 800만원으로까지 치솟을 것으로 전망된다. 양도소득세 중과 조치 및 재건축초과이익환수제가 상반기에 이슈되었음에도 불구하고 투자자들은 부동산을 선택한 셈이다. 그렇다면 이 치솟는 부동산 시장에서 부동산 외에는 투자방법이 없는 것인가?

서부티엔디는 기본적으로 서부트럭터미널 회사였다. 공용 화물차정류장을 사업목적으로 1979년 12월 설립되었고 1995년에서야 비로소 코스닥 시장에 상장되었다. 서울시 양천구 신정로에 본사가 위치하며 현재는 보유한 부동산들을 개발, 운영하면서 수익을 창출하는 회사다. 이 서부티엔디라는 회사가 가진 부동산에 주목해보자

동사의 유형자산은 크게 토지와 건물로 구성된다. 토지는 3769억, 건물은 4287억으로 등록되어 있으며 장부가액이지만 2017년 9월 30일 기준으로 재평가된 나름대로 신빙성 있는 수치이다. 서부티엔디측은 유사한 이용가치를 지닌 표준지와 교하여 개별 요인의 보정을 거쳐 독립적인 평가기관이 수행, 측정한 땅값과 건물값이라고 설명하고 있다. 그렇다면 토지와 건물만을 합한 자산만 8056억에 달하는데 현재 시총은 5,291억원. 저평가가 대단히 심하다고 볼 수 있는데 더욱 자세히 들여다보도록 한다.

자산은 크게 세가지로 구분할 수 있다. 첫째 인천에 있는 스퀘어 원은 국내에서 2번째로 큰 복합쇼핑몰이다. 지하 1층부터5층까지 운영되며 4층에는 CGV가 입점해있다. 2012년 하반기 오픈해 토지는 14,793평이며 총 51,138평 규모다. 공시지가 지만 1,120억원에 건물은 1,600억으로 총 2720억이며 현재 시세는 대략 3600억이라는 게 시장에 알려진 시세다. 하지만 롯데칠성의 선례가 그렇듯 직접 계산해보지 않으면 부동산의 수치 제시는 구름잡는 이야기나 다름없다. THE COMPASS에서 직접 조사해본 결과 스퀘어원이 위치한 인천시 연수구 동춘동의 땅값은 오피스텔이 들어설 부지 450제곱미터당 24억으로 해당 토지면적만 48,902제곱미터라 계산하면 스퀘어원의 토지값만 2400억이 넘는다. 물론 오피스텔 부지보다 더욱 좋은 상권을 만들어냈기 때문에 그 시가는 더욱 높을 것이다. 즉, 공시지가 토지만 1,120억이라는 계산은 잘못된 것으로 그보다 훨씬 높게 측정될 것이라는 이야기다.

스퀘어원, 서부T&D

용산 드래곤시티 호텔

인천 연수구에 위치한 스퀘어원은 동사 매출액의 상당부분을 차지하며 매년 100억원 이상의 수익을 내 캐시카우 역할을 톡톡히 하고 있다. 약 200여개의 MD 구성으로 판매 수수료를 받고 있으며 지하 1층에는 홈플러스, 4층에는 CGV 영화관이 들어와 있다. 다만 인천 송도지역에서 대형 유통업체들의 경쟁이 심화되어, 갈수록 매출이 떨어질 것이 우려되는 상황이다. 2017년 기준으로 CGV의 운영방식은 직영에서 임대로 전환되었고 이는 안정적인 영업이익을 확보하기 위함인 것으로 보인다.

둘째로 용산 호텔이다. 2014년 7월에 착공을 하여 2017년 10월에 서울 드래곤시티라는 이름으로 호텔을 오픈했다. 이 호텔은 객실이 1700여개나 되어 대한민국 최대 객실을 자랑하고 금융, 방송의 중심지인 여의도가 주변에 있고 KTX 고속철도의 용산역과 연결되어 있어 지방에서 오는 출장객, 관광객과 해외에서 오는 비즈니스 맨 등 여러 니즈를 충족시킬 위치에 있다. 건축 규모는 3개동으로 지하 4층부터 지상 40층까지 되어있다. 2018년 6월 기준으로 8561억을으로 자산 등록되어 있다. THE COMPASS에서 조사한 결과 호텔의 주소지인 한강로 3가의 아파트는 제곱미터당 1천만원 수준으로 18,972 제곱미터인 해호텔은 2천억가량의 토지, 7천억 가량의 호텔 건물로 계산되며 8561억을 상회하는 9천억원이 적정 가격이라 판단된다. 여담으로 유명 랩퍼 도끼가 사는 곳이 이 곳의 펜트하우스인데 1일 숙박비가 700만원에 이른다. 또 최근 박원순 시장의 여의도 용산 개발계획 발표가 있었던 점을 고려한다면 대단히 매력적인 자산이라 할 수 있다.

서부티엔디는 이 외에도 핵심 자산을 가지고 있는데 바로 신정동 부지 28,000평이다. 현재 서울시와 용도 변경을 합의중에 있는데 동사는 2019년 내로 완료될 것으로 보고 있다. 현재의 가치로만 토지의 값을 판단한다면 신정동 2천 제곱미터에 240억이 현 시세인데 해당 토지는 104,509 제곱미터로 약 1200억으로 잡혀 시장에 알려진 2,200억보다는 못미치는 것으로 보인다. 다만 꼭 기억해야 할 것이 서울시에서 허가가 나올 경우, 이 자산은 크게 뛴다는 점이다. 현재 1000억, 는 2000억으로 계산되는 이 곳은 국내에서 2번째로 유동량이 많은 곳이기 때문에 용도 변경 허가만 나온다면 6천억 이상으로 3배 이상 자산가치가 급등할 것으로 보인다.

정리해보면 시장에 알려진 서부티엔디의 유형자산 가치와 본 블로그의 조사자산 가치의 괴리가 심하다는 것을 알 수 있다. 게다가 부동산 시장의 특성상 감가상각되는 금액보다 시세상승률이 훨씬 높아 그 가치는 더욱 커질 것이다. 어떻게 계산하든 현재 서부 T&D의 시가총액은 현재 5200억원 수준(2018년 8월 31일 종가 기준)으로 저평가가 심하다. 그 이유는 무엇일까?

그 원인은 바로 영업손실에 있다. 용산 호텔의 매출이 이제 막 본격적으로 시작되었고 이에 따라 영업손실의 폭이 줄어들고 있다. 호텔의 운영은 글로벌 기업인 프랑스의 Accor사에 맡겨 안정적이며 매출액이 2018년 1270억, 2019년에는 1660억으로 전망되며 2018년의 매출액 증가율(YoY)는 120%를 상회할 것으로 보인다.

투자 부동산 역시 장부가액으로 4500억 가량이나 된다. 적게 잡아도 부동산으로만 1조원 넘게 가진 땅부자 기업인 셈이다

다만 부동산들은 담보 및 보증을 둔 상황이므로 마음 놓고 부동산 가치가 곧 자산가치인 주가가 무조건 오를 거라는 낙관은 피해야 할 것이다.

최근 들어 거래량이 늘어 많은 투자자들의 관심이 쏠리고 있고 신정동의 모멘텀이 살아있어 향후 주가가 기대되는 상황이다. 앞으로 10년간은 용산의 시대라 불릴 정도로 한강로와 이촌동, 용산에 대한 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 서부티디가 코스닥의 새로운 신화를 쓸지 지켜보도록 하자.

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